Điểm sáng của thị trường căn hộ cao cấp cho thuê mới nhất

Đại dịch Covid-19 kéo dài trong 2 năm đã khiến thị trường căn hộ cao cấp cho thuê đang ở thời kì ảm đạm nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Khách thuê chính của căn hộ cao cấp chủ yếu là người nước ngoài, là các lãnh đạo doanh nghiệp, chuyên gia đến Việt Nam làm việc. Nhóm khách này đều không thể sang được Việt Nam do dịch bệnh khiến nguồn cầu của thị trường giảm mạnh. Giá thuê cũng theo đó lao dốc.

Một khảo sát trước đó của Batdongsan.com.vn cho thấy thời điểm dịch bùng phát lần thứ nhất vào đầu năm 2020, phân khúc này đã ghi nhận mức giá thuê sụt giảm mạnh. Nếu năm 2016, giá thuê một căn hộ hạng sang, cao cấp 2 ngủ 2 vệ sinh tại Tây Hồ đạt mức 30-40 triệu đồng/tháng thì đến năm 2020 mức giá thuê chỉ còn dao động 24-33 triệu đồng/tháng. Tương tự, các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, giá thuê căn hộ cao cấp thời điểm năm 2020 cũng chỉ còn bằng 2/3 so với các năm trước đó, dao động 22-26 triệu đồng/tháng. Dịch bệnh diễn biến phức tạp đến tận thời điểm hiện tại khiến giá thuê phân khúc này tiếp tục giảm trong năm 2021.

Tuy nhiên, căn hộ diện tích nhỏ gồm căn studio và các căn 1 ngủ+1 vẫn ghi nhận khả năng lấp đầy nhanh hơn và giá thuê không giảm mạnh như các căn hộ diện tích lớn. Trên thực tế, số lượng dự án cao cấp có căn hộ studio và 1 ngủ+1 mới chỉ nở rộ trong khoảng 3 năm gần đây nhằm hướng đến nhóm khách hàng trẻ. Nguồn cầu của các căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án cao cấp không chỉ có người nước ngoài mà còn là người trẻ Việt Nam có thu nhập cao, sống độc thân.

Những căn hộ studio và những căn 1 phòng ngủ+1 là loại hình cho thuê có tốc độ lấp đầy nhanh hơn các loại căn hộ  diện tích lớn

Tại Hà Nội và TP.HCM, xu hướng nhân khẩu học với gia đình chỉ có 1 – 2 người đang gia tăng mạnh trong những năm gần đây. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 6,23% năm 2004 lên 9,1% năm 2014 và sẽ tiếp tục tăng lên 10,1% vào năm 2019. Do sống một mình, nhóm khách hàng này không cần những không gian sống quá rộng lớn nhưng không gian đó phải tọa lạc tại vị trí trung tâm, nằm trong các dự án cao cấp đáp ứng được đầy đủ tiện ích và dịch vụ hiện đại.

Do đó, dù đại dịch phức tạp trong suốt 2 năm qua nhưng khác với tình trạng ế ẩm, giá giảm mạnh của các căn hộ cao cấp có diện tích lớn, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ loại studio hay 1 ngủ+1 vẫn có tỉ lệ lấp đầy cao hơn và giá thuê không giảm mạnh. Các căn hộ studio ở dự án D’Capitale trên đường Trần Duy Hưng đang có mức giá thuê 9-13 triệu đồng với căn full đồ. Mức giá này gần như không giảm so với giai đoạn trước dịch. Một số căn gặp khách thiện chí, thanh toán tiền thuê 1 năm 1 lần thay vì 3 tháng hay 6 tháng/lần, chủ nhà sẽ giảm nhẹ khoảng 500 ngàn đồng – 1 triệu đồng mỗi tháng. Theo các môi giới, nếu như các căn diện tích lớn tại dự án đều chật vật tìm khách thuê trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp thì những căn studio luôn được cho thuê nhanh hơn vì mức giá mềm hơn hẳn và lực cầu phong phú hơn.

Tương tự, trên thị trường cho thuê, những căn hộ studio và căn 1 ngủ+1 tại Vinhomes Greenbay hay Vinhomes West Point cũng không ghi nhận hiện tượng giảm giá sâu. Mức giá vẫn đứng nguyên hoặc chỉ giảm nhẹ dưới 10% trong 1 năm qua. Tại Vinhomes Greenbay, các căn studio full đồ vẫn giữ mức giá thuê phổ biến 8-10 triệu đồng/tháng, căn 1 ngủ+1 full đồ giá cho thuê phổ biến vẫn là 9-13 triệu đồng/tháng. Tại Vinhomes WestPoint, giá thuê căn studio full đồ cũng dao động phổ biến 9-11 triệu đồng/tháng. Tại dự án D’ EL Dorado (Tây Hồ), giá thuê căn hộ studio full đồ trong 2 năm gần đây vẫn dao động 8-10 triệu đồng/tháng. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù thị trường cho thuê chịu tác động tiêu cực của đại dịch nhưng trong cùng một dự án thì những căn studio và căn 1 ngủ+1 luôn là những căn cho thuê nhanh nhất, giá thuê không bị giảm mạnh như những căn diện tích lớn.

Anh Trần Việt Anh, môi giới thị trường cho thuê phía Tây Hà Nội cho biết, dù những căn diện tích nhỏ như studio và 1 ngủ+1 không rơi vào tình cảnh ế ẩm quá lâu và giá bị giảm sâu như những căn diện tích lớn nhưng nhìn chung nếu so với trước dịch thì việc tìm khách lấp đầy vẫn lâu hơn. Căn hộ diện tích nhỏ chỉ là khó khăn ít hơn so với căn diện tích lớn trong thời điểm dịch bệnh. Do đó, điều mà những môi giới chuyên về cho thuê như anh Việt Anh mong muốn là dịch bệnh sớm được kiểm soát, trạng thái bình thường mới được thiết lập để thị trường cho thuê từng bước hồi phục.

Duy Bách