I. Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đấtTheo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:
Bài viết liên quan: Một số điều cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất – FBLAW
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a. Đối với tổ chức trong nước:
Theo quy định tại Điều 110, Điều 111 và Điều 112 Luật Đất đai năm 2003, các trường hợp sau được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền với đất (trừ trường hợp nêu ở điểm d dưới đây):
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm;
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
b. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Theo quy định tại Điều 119, 120 Luật đất đai năm 2003 các trường hợp sau có các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thờ gian thuê;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Theo quy định tại Điều 113, Điều 114, Điều 115 Luật Đất đai năm 2003 hộ gia đình cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, trừ các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định tại Điều 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất.
d. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê:
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 2 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được quy định như sau:
– Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;
– Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định tại Điểm d1 trên đây, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân”.
2. Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất:
Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu ở Mục 1 Phần I trên đây được bán tài sản thuộc sở hữu của mình (tài sản được xây dựng không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước) gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác (người khác). Người nhận chuyển nhượng tài sản được tiếp tục sử dụng đất, thuê đất theo mục đích đã xác định trong thời hạn còn lại của thời gian sử dụng đất, thời gian thuê đất.
II. Quy định và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a. Các trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
b. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
c. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
2. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo Điều 100 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
+ Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy đính tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
– Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
3. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 103 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện theo Điều 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:
– Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
III. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thực hiện theo Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định thu hồi đất của người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên tuân theo pháp luật về dân sự. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Trình tự thủ tục mua bán nhà, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm đất gắn liền với đất của người thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm:
Thực hiện theo trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trong trường hợp này, do người chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy Nhà nước thu hồi đất của người chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để cho người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất theo mục đích đã xác định.
Bài viết hiện tại: Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2003
Bài viết liên quan: Thủ tục mua bán đất đai: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất
Nguồn TKNDKTCS2030: https://wiki.thongkenhadat.com
Danh mục (THONGKENHADAT): Chuyển nhượng đất đai