Nhà phát triển dự án trong bất động sản là ai?

Ở nước ta, thuật ngữ nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường vài năm trở lại đây, sau giai đoạn khủng hoảng. Khi đó, có hàng trăm, hàng nghìn dự án “nằm đắp chiếu” hàng năm trời mà không được triển khai tiếp dù sở hữu vị trí đắc địa, đã có đầy đủ hoặc một phần pháp lý nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để tiếp tục thực hiện dự án. Khi thị trường hồi phục trở lại, những dự án này chính là mỏ vàng để các doanh nghiệp có tiềm lực nhảy vào khai thác.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án nếu tiến hành theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường mất thời gian và rất phức tạp, vì thế, các bên liên quan lựa chọn hình thức hợp đồng hợp tác. Khi đó, doanh nghiệp mới sẽ đứng ra thay mặt chủ đầu tư giải quyết các vấn đề liên quan đến dự án. Mô hình hợp tác này dần được nhân rộng, áp dụng cho các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất hợp tác cùng các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp khác. Các chuyên gia trong ngành nhận định, mô hình này giúp hồi sinh nhiều dự án chết lâm sàng, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian qua.

Khái niệm nhà phát triển dự án

Nhà phát triển dự án hay đơn vị phát triển dự án trong tiếng Anh là Project developer. Đây là một doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư (không đủ tiềm lực) để cùng nhau triển khai một dự án nào đó.

Tất nhiên, việc hợp tác với đơn vị phát triển dự án không đồng nghĩa rằng chủ đầu tư đó thiếu kinh nghiệm hay không đủ tiềm lực để xây dựng, phát triển và quản lý dự án. Bởi cũng có trường hợp họ cùng hợp tác để tạo ra sản phẩm tốt hơn, phù hợp hơn với nhu cầu thị trường và đảm bảo tính thanh khoản cho sản phẩm cho ăn theo thương hiệu lớn.

Quyền và trách nhiệm của nhà phát triển dự án

Nhiều doanh nghiệp tự giới thiệu là chủ đầu tư nhưng họ lại không phải là đơn vị trực tiếp thực hiện công trình. Các hoạt động từ quản lý tài chính, giám sát xây dựng, triển khai bán hàng đều được một đơn vị khác thực hiện, họ chính là nhà phát triển dự án.

Nhà phát triển dự án ký kết hợp đồng với chủ đầu tư để cùng triển khai dự án.

Nhà phát triển dự án có trách nhiệm thay mặt chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát xây dựng, phân phối bán hàng cũng như triển khai các hoạt động truyền thông cho dự án. Như vậy, nhà phát triển dự án có trách nhiệm, vai trò như chủ đầu tư nhưng họ lại không phải chủ đầu tư. Khi có các vấn đề, tranh chấp xảy ra thì chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm giải quyết với khách hàng.

Lưu ý cho người mua nhà

Không ít người mua nhầm lẫn giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Trên thực tế, nhiều nhà phát triển dự án dùng thương hiệu, uy tín của mình để thuyết phục khách hàng ký kết giao dịch mua bán nhà cửa, đất đai nhưng theo đúng luật, việc ký hợp đồng sẽ diễn ra giữa người mua và chủ đầu tư. Do vậy, người mua cần lưu ý điều này để tránh những tranh chấp không đáng có do thiếu hiểu biết.

Một số doanh nghiệp chỉ ký hợp đồng hợp tác để có lợi cho hoạt động kinh doanh của mình, dễ chối bỏ trách nhiệm trong dự án và dễ đổ lỗi cho các bên. Thực tế đã có trường hợp nhà phát triển dự án đẩy trách nhiệm cho nhà đầu tư và ngược lại. Chẳng hạn, trong hợp đồng mua bán có nội dung chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ thì sẽ chịu phạt chậm bàn giao. Tuy vậy, không ít dự án chậm tới một năm nhưng nhà phát triển lại đề nghị người mua thanh toán đủ tiền mới bàn giao nhà, còn tiền phạt chậm bàn giao thì yêu cầu người mua trao đổi với chủ đầu tư. Nhưng trên thực tế, việc đòi tiền phạt chậm bàn giao từ chủ đầu tư lại không đơn giản khi nhiều chủ đầu tư chỉ còn cái tên mà không có thực quyền trong dự án hoặc chủ đầu tư trốn tránh không gặp. Khi đó, người mua là người chịu thiệt thòi nhất trong giao dịch này. Cũng có trường hợp, chủ đầu tư bán luôn các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho đơn vị phát triển dự án. Sau đó, đơn vị này đưa ra thông tin sai lệch về mình rồi bán với giá cao hơn trước đó.

Do vậy, khi tìm mua nhà ở các dự án, dù có đơn vị phát triển dự án hay không thì người mua cũng phải tìm hiểu cẩn thận nội dung ghi trong hợp đồng, kiểm tra tư cách pháp nhân, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng, tránh nhầm lẫn vai trò của nhà phát triển dự án với chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư cần đảm bảo đủ điều kiện về vốn ký quỹ dự án, vốn pháp định và phải có chức năng kinh doanh nhà đất.

Khánh An (tổng hợp)

>> Chủ đầu tư bất động sản là gì? Cách nhận biết chủ đầu tư uy tín?