Thẩm định giá bất động sản – Công ty thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động cùng đội ngũ chuyên gia, thẩm định viên có trình độ cao, hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản với hệ thống thẩm định giá phủ rộng khắp cả nước. Chúng tôi tự hào là đơn vị hoạt động uy tín, chuyên nghiệp và cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản tốt nhất hiện nay.

Giao dịch bất động sản là giao dịch phổ biến trên thị trường và có giá trị lớn vì vậy công việc thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng trong sự thành công của các thương vụ. Bên cạnh đó bất động sản cũng đóng vai trò đối với sự phát triển của nền kinh tế hiện nay. Bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất động sản cũng không chỉ “cắt khúc” kinh doanh bắt đầu từ khi công trình hoàn thiện đến bán cho người mua.

Bài viết hiện tại: Thẩm định giá bất động sản – Công ty thẩm định giá Thành Đô

1. Bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai ; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Thẩm định giá Bất động sản

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Giá cả bất động sản phụ thuộc  vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản sẽ có xu hướng giữ nguyên hoạc giảm xuống. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố của thị trường như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh như: Bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (cơ sở hạ tầng như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…)

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3. Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

4. Vai trò thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.

Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

5. Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của nhiều loại hình nghiệp vụ tài sản (mục đích sử dụng tài sản) mà sinh ra. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường của nước ta, thẩm định giá bất động sản trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý nghĩa sau đây:

• Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả.
• Thẩm định giá góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội.
• Thẩm định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh
• Thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền.
• Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.

6. Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành ba loại:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, … Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
• Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v…

 CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

7. Mục đích Thẩm định giá Bất động sản

• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
• Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
• Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
• Tư vấn và lập dự án đầu tư;
• Chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư….;
• Các mục đích khác

8. Phương pháp định giá Bất động sản

Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

• Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
• Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu)

9. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

9.1 Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ

9.2 Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

10. Quy trình thẩm định giá bất động sản 

Quy trình khảo sát bất động sản Công ty Thẩm định giá Thành Đô (TDVC)

Bước 1: Bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của đối tác, khách hàng.

Bước 2: Sau khi bộ phận kinh doanh tiếp nhận được hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng sẽ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định, tiếp theo thẩm định viên sẽ phân tích nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ yêu cầu.

Bước 3: Các thẩm định viên của công ty khảo sát điều tra thông tin thị trường như: Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó (nếu đã thực hiện thẩm định tại đó), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.

Bước 4: Thực hiện thẩm định giá

Bài viết liên quan: Chọn hướng nào xây nhà thờ cho dòng họ là tốt nhất?

• Khảo sát thực tế tài sản: Kích thước thửa đất, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống…Tham khảo các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm ngân hàng dữ liệu của công ty.
• Tham khảo các thông tin trên internet: Các website về bất động sản, các trang mua bán bất động sản, các trang mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…
• Hội ý chuyên gia: Các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản của công ty sẽ hội ý phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản đưa để đưa ra phương pháp thẩm định để xác định giá trị tài sản.
• Cuối cùng là lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam và cơ sở thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Ban kiểm soát

Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định.

Sau khi đã thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ đã đạt yêu cầu hay cần bổ sung.

Bước 6: Trình ban lãnh đạo

Sau khi đã có giá trị cuối cùng được kiểm soát hồ sơ được trình lên ban Giám đốc phê duyệt.

Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng.

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định:

Bộ phận in ấn công ty làm các thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định, scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng và chuyển khách hàng bản gốc theo đường chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi cho khách hàng. Thực hiện lưu trữ tài liệu.

Bước 8: Hoàn thành thẩm định

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Thành Đô là thế mạnh của công ty với lực lượng thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao với kho dữ liệu bất động sản khắp cả nước đủ khả năng đáp ứng  tốt nhất cho mục đích thẩm định giá đa dạng của khách hàng. Thẩm định giá Thành Đô luôn cung cấp cho khách hàng những thông tin, giá trị thực, tài sản thực, chính xác và có độ tin cậy cao nhất theo nhu cầu của khách hàng.

Thẩm định giá nhà ở riêng lẻ (villa, biệt thự, nhà liền kề), thẩm định giá căn hộ chung cư, thẩm định giá cao ốc, thẩm định giá văn phòng…

Nhà ở riêng lẻ: (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên đất được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).

Nhà chung cư: là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và chung, có nhiều hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ dân cư. Chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với kinh doanh.

Cao ốc: cũng giống như những khu nhà chung cư, đều là nhà cao tầng với rất nhiều tầng. Tuy nhiên, cao ốc chủ yếu là để làm văn phòng, cho các doanh nghiệp thuê làm đại diện văn phòng hoặc làm trụ sở công ty.

Nếu như chung cư là những nơi để cho cư dân sinh sống, thì cao ốc là nơi làm việc của các doanh nghiệp, công ty trong và ngoài nước. Không giống như thiết kế của các căn hộ cao cấp, cao ốc chủ yếu thiết kế mô hình văn phòng để cho doanh nghiệp thuê và hoạt động có hiệu quả hơn.

Văn phòng (hay công sở): là tên gọi chỉ chung về một phòng hoặc khu vực làm việc khác trong đó mọi người làm việc hay là những tòa nhà được thiết kế, bố trí để sử dụng hoặc cho thuê đối với những cá nhân, tổ chức thực hiện các hoạt động văn phòng (liên quan đến giấy tờ, sổ sách, máy vi tính….), Văn phòng cũng có thể biểu thị một vị trí hay một bộ phận trong một tổ chức với các nhiệm vụ cụ thể gắn liền với các hoạt động liên quan đến những công việc chung, đối nội, đối ngoại, quản lý công sở của tổ chức đó (Văn phòng Sở, hay văn phòng được đặt trong các cơ quan, tổ chức, công ty và thường có các chức danh Chánh Văn phòng, Phó Văn phòng…). Thời Trung Cổ (updating) văn phòng đã được manh nha hình thành và là nơi mà hầu hết các lá thư của triều đình, các văn bản luật pháp đã được sao chép và lưu giữ.

1/ Thẩm định giá trị nhà ở riêng lẻ, chung cư, văn phòng, cao ốc, văn phòng phục vụ các mục đích:

• Mua bán, chuyển nhượng.
• Vay vốn ngân hàng.
• Góp vốn liên doanh.
• Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
• Hoạch toán kế toán, tính thuế.
• Tư vấn và lập dự án đầu tư.

2/ Hồ sơ thẩm định nhà ở riêng lẻ, chung cư, văn phòng, cao ốc, văn phòng cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ

Thẩm định giá nhà xưởng: Nhà xưởng thép, nhà xưởng gỗ…Thẩm định giá công trình xây dựng: Khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh

1. Nhà xưởng là gì? Có những loại nhà xưởng nào?

Theo Wikipedia, nhà xưởng là tài sản vật chất có sức chứa và quy mô quản lý lớn (so với cửa hàng), có thể là địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình sản xuất, bảo quản, vận chuyển hàng hóa.

Các loại nhà xưởng: Nhà xưởng có thể xây dựng từ thép, gỗ nhưng hiện nay chủ yếu làm theo kiểu nhà thép mang do có các tính năng ưu việt hơn cả với những đặc điểm sau:

a, Tính bền vững

• Nhà thép giúp quá trình sản xuất liên tục, không bị ngưng trệ hay ảnh hưởng bởi các yếu tố khí hậu như mưa, bão, tuyết, hay động đất…
• Cấu tạo bằng Kết cấu thép giúp chống lại các rủi ro hỏa hạn có thể xảy ra, nhà xưởng gỗ không có ưu điểm này.
• Chống sự thấm nước và côn trùng tấn công: Khác với các cấu trúc nhà gỗ, thép là chất liệu bền, chống lại sự thấm nước hay côn trùng và những yếu tố gây ra hư hại cho nhà xưởng. Mặt khác, thép là chất liệu cực bền, không dễ bị oằn, uốn cong bởi yếu tố nhiệt độ, giữ cho cấu trúc nhà xưởng luôn bền vững theo thời gian.

b, Thân thiện với môi trường

Để xây lắp một nhà xưởng gỗ cần rất nhiều thân cây với bản chất gỗ tốt. Điều này gây ảnh hưởng xấu đến môi trường sống của các loài động vật cũng như con người. Do vậy, sắt thép là sự lựa chọn tốt nhất để bảo vệ môi trường tự nhiên.

• Thời gian xây lắp nhanh, chi phí lắp đặt tiết kiệm, bảo hành lâu dài.
• Tùy theo quy mô, nhà xưởng có thể được hoàn thành trong vòng vài tháng, quá trình tháo gỡ, di dời chỉ trong vài tuần.
• Nhà thép được xây dựng bảo trì trong thời gian dài, các kết cấu được sơn lại bảo đảm độ bền cho hoạt động tối ưu của nhà thép.
• Chi phí xây lắp đặt nhà thép có thể cao hơn nhà gỗ, nhưng độ bền, thời gian sử dụng và các đặc tính ưu việt trên là nền tảng để nhà thép là lựa chọn tối ưu cho các công ty.

2. Công trình xây dựng là gì? Có những loại công trình xây dựng nào?

2.1 Công trình xây dựng

Căn cứ pháp lý: Điều 3 Luật Xây dựng 2014: Công trình xây dựng là  sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

2.2 Phân loại công trình xây dựng:

Bài viết liên quan: Các trang đăng tin BDS – 20+ website miễn phí, uy tín, hiệu quả nhất

a, Công trình dân dụng

• Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ
• Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, công trình thương nghiệp, dịch vụ, nhà làm việc, khách sạn, nhà khách, nhà phục vụ giao thông, nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại

b, Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

c, Công trình giao thông gồm:

• Công trình đường bộ, công trình đường sắt, công trình đường thủy, cầu, cầu, sân bay.

d, Công trình thủy lợi gồm:

• Hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, công trình trên kênh và bờ bao các loại.

e, Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm:

• Công trình cấp nước, thoát nước;
• Nhà máy xử lý nước thải,
• Công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải;
• Công trình chiếu sáng đô thị.

3. Thẩm định giá trị Nhà Xưởng, công trình xây dựng phục vụ các mục đích:

• Mua bán, chuyển nhượng.
• Vay vốn ngân hàng.
• Góp vốn liên doanh.
• Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
• Hoạch toán kế toán, tính thuế.
• Tư vấn và lập dự án đầu tư.

4. Hồ sơ thẩm định nhà xưởng, công trình xây dựng cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

Thẩm định giá Đất: (Đất ở, Đất thuê, Đất dự án, Đất nông nghiệp, Đất sản xuất kinh doanh, Đất thuê trả tiền một lần, Đất thuê trả tiền hàng năm…)

Khái niệm đất đai đối với luật gia: Đất đai là một vùng đất có ranh giới với khoảng không gian ở trên và bên dưới đất. Những thứ ở trên phần đất đai đó đều thuộc quyền sở hữu của người có đất đó. Nó thể hiện quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất.

Khái niệm đất đai theo luật đất đai 2013: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Hiện nay có rất nhiều loại đất khác nhau: Đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất cho thuê trả tiền một lần, đất cho thuê trả tiền hàng năm, đất dự án, đất sản xuất kinh doanh… Đất nắm vai trò quan trọng cho đời sống của từng cá nhân, tổ chức, xã hội và từng quốc gia sẽ có ranh giới sở hữu đất đai riêng.

Đối với luật pháp Việt Nam là mỗi cá nhân tổ chức có quyền sở hữu, chuyển nhượng, sang tên cho tặng, cho thuê đất đai của mình và được luật pháp bảo hộ và công nhận. Bất cứ hành động nào làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất đai đều bị truy cứu

Nhà nước có quyền cao nhất trong việc sử dụng đất:

• Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất
• Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
• Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
• Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đấtư
• Nhà nước quyết định giá đất
• Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai
• Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
• Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai

1. Thẩm định giá trị Đất đai phục vụ các mục đích:

• Mua bán, chuyển nhượng.
• Vay vốn ngân hàng.
• Góp vốn liên doanh.
• Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
• Hoạch toán kế toán, tính thuế.
• Tư vấn và lập dự án đầu tư.

2. Hồ sơ thẩm định đất đai cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ

3. Phương pháp thẩm định giá đất

Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC Bộ tài chính ban hành ngày 6 tháng 10 năm 2016 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Thẩm định giá bất động sản là đất gồm có 5 phương pháp cơ bản như sau:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp chiết trừ;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản là đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản là đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp vốn hóa trực tiếp laà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp.

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá trị của đất dựa trên thu nhập hoặc khả năng mang lại thu nhập trong trường hợp mảnh đất đó không được sử dụng hoặc cho người sở hữu trực tiếp sử dụng.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp theo từng thời điểm, loại đất,  trường hợp áp dụng cụ thể.

Nguồn TKNDKTCS2030: https://wiki.thongkenhadat.com
Danh mục (THONGKENHADAT): Kinh Nghiệm Cho Sales Bất Động Sản