Trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư mới nhất. Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .
Hiện nay, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu về nhà ở rất cao tạo ra một thị trường về bất động sản vô cùng sôi động trong các giao dịch mua bán nhà đất trong đó không thể không kể đến đất thổ cư. Để bảo đảm được quyền lợi khi mua bán đất thì việc nắm được các quy định của pháp luật là rất cần thiết.
Bài viết hiện tại: Trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư mới nhất
Tuy nhiên, khi mua bán đất không phải ai cũng tìm hiểu về thủ tục mua bán mà đa số chỉ dựa vào kinh nghiệm và phán đoán để thực hiện giao dịch nên rất khó để bảo vệ mình nếu quá trình mua bán không hợp pháp hoặc khi có tranh chấp. Trong bài viết này chúng tôi sẽ nêu qua phần nào về trình tự, thủ tục mua bán đất thổ cư để mọi người nắm được các quy định của pháp luật đất đai, giúp tiết kiệm thời gian công sức khi mua bán đất.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về trình tự thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất thổ cư theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: updating để được tư vấn – hỗ trợ!
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những chứng thư pháp lý mà người sử dụng đất sẽ được Nhà nước xác nhận quyền sở hữu hợp pháp để thực hiện các quyền sử dụng đất.
Điều kiện để được chuyển nhượng đất thổ cư
Hiện nay, các bên muốn chuyển nhượng mua bán, tặng cho thì người có đất phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định thì mới được chuyển nhượng như sau:
+ Thứ nhất, người sử dụng đất muốn mua bán đất thì mảnh đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định.
+ Thứ hai tại thời điểm chuyển nhượng không có bất kỳ một sự tranh chấp về đất đai nào giữa những người sử dụng đất liền kề hoặc những tranh chấp khác.
+ Thứ ba mảnh đất này không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án
+ Thứ tư trong quá trình chuyển nhượng thì đất này trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Đất thổ cư là gì? Phân biệt giữa đất thổ cư, đất ở và đất nông nghiệp?
Đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất thổ cư
Các bên chuyển nhượng mua bán đất cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để có thể tiến hành nhanh chóng thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hợp đồng mua bán đất của mình. Đồng thời các bên chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như sau:
Các giấy tờ bên bán cần cung cấp:
+ Bên bán phải mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định.
+ Bên bán cầm theo chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Khi đi làm hợp đồng mua bán thì bên bán mang theo sổ hộ khẩu gia đình
+ Bên bán sẽ mang theo các giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hạn sử dụng đối với những trường hợp chưa kết hôn hoặc bản án hoặc quyết định ly hôn đối với những trường hợp đã ly hôn hoặc giấy khai sinh của các con chung theo quy định.
Xem thêm: Đất thổ cư là gì? Quy định mới nhất của pháp luật về loại đất thổ cư?
+ Nếu người có tài sản đã mất thì mang theo giấy chứng tử nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản.
+ Nếu tài sản này là tài sản riêng do một trong các bên tạo lập được hoặc được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng hoặc các bên thỏa thuận bằng văn bản tài sản này là tài sản riêng.
+ Hợp đồng ủy quyền nếu bên bán ủy quyền cho người khác để thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.
Các giấy tờ bên mua cần cung cấp
+ Khi cùng bên bán đi làm hợp đồng mua bán thì bên mua cũng chuẩn bị hồ sơ là các giấy tờ tùy thân của bên mua là chứng minh nhân dân của bên mua hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng theo quy định.
+ Sổ hộ khẩu của gia đình đã được cơ quan công an cấp theo quy định.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với trường hợp chưa kết hôn hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn theo quy định.
+ Hợp đồng ủy quyền mua theo quy định nếu bên mua không trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán.
Xem thêm: Diện tích tối đa được cấp sổ đỏ? Diện tích đất thổ cư tối đa?
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc văn phòng công chứng. Nếu không công chứng sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ trên và các bên đã công chứng hợp đồng mua bán hoặc đã chứng thực hợp đồng mua bán thì mang hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường của ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi có đất để thực hiện sang tên theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính gửi cho người có nghĩa vụ theo quy đinh.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để người có nghĩa vụ tài chính đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Thông thường khi mua bán đất thì cả bên bán và bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất theo quy định nếu hợp đồng mua bán không có sự thỏa thuận ai sẽ là người nộp thuế và lệ phí khi thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu không có sự thỏa thuận thì thông thường người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ sẽ bằng 0,5% x khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thổ cư
Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân thì thông thường có hai phương pháp tính như sau:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày
Xem thêm: Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất vườn lên đất thổ cư
Đây là trình tự, thủ tục khi các bên thực hiện mua bán đất thổ cư theo đúng quy định của pháp luật hy vọng bài viết của chúng tôi sẽ góp phần giúp mọi người khi có nhu cầu mua bán đất tiết kiệm được thời gian cũng như đảm bảo được tranh chấp không đáng có khi mua bán đất để xây dựng nhà ở và bảo đảm được quyền và lợi ích của mình khi có tranh chấp xảy ra, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ngày một náo nhiệt.
Dịch vụ pháp lý của Luật Dương Gia:
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến miễn phí qua tổng đài updating
– Tư vấn thủ tục mua bán chuyển nhượng đất thổ cư mới nhất.
– Tư vấn hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Tư vấn quy định về cơ quan có thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán đất.
Bài viết liên quan: Quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai hợp pháp ? Hợp đồng mua đất có phải công chứng không ?
– Tư vấn về các lưu ý khi mua bán đất thổ cư.
Mua bán đất đai nhưng chưa sang tên chuyển nhượng giải quyết như thế nào?
Mua bán đất đai nhưng chưa sang tên chuyển nhượng giải quyết như thế nào? Thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Gia đình tôi có mua lại mãnh đất của ông Thành diện tích 17m2 với giá 100 triệu. Nhưng mãnh đất này do bà Cúc đứng tên. Vì tôi thấy có giấy mua bán có cả gia đình bà Cúc ký đầy đủ và xác nhận của ủy ban phường với sổ hồng nên gia đình tôi đồng ý mua và giao trước 50% tiền. Nay ông Thành yêu cầu bà Cúc làm thủ tục sang tên cho ông thì bà không đồng ý và muốn hoàn tiền để lấy lại đất . Xin luật sư tư vấn giúp tôi trong trường hợp này tôi và ông Thành nên làm gì và làm như thế nào để mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu gia đình chúng tôi? * Hiện tại tôi đang sống và kinh doanh trên mãnh đất đó.( đã đầu tư hơn 100 triệu)
* Ông Thành giữ sổ hồng và giấy mua bán có gia đình bà Cúc và ủy ban phường chứng.
* Tôi và ông Thành có làm giấy mua bán tay và có người làm chứng. Chân thành cảm ơn văn phòng luật sư!!?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật dân sự năm 2005;
– Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn:
Theo Điều 405 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.“
Theo mục a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Theo tình huống, giữa ông Thành và bà Cúc đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, theo đúng hình thức pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thành và bà Cúc đã phát sinh hiệu lực, do đó, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện quyền và nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận. Như ông đã trình bày, ông Thành đã giao tiền cho bà Cúc. Bà Cúc đã thực hiện quyền của mình. Bà Cúc chỉ có thể yêu cầu ông Thành hoàn trả lại quyền sử dụng đất khi thực hiện việc việc hủy bỏ hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thành và bà Cúc không có quy định khác về quyền hủy bỏ hợp đồng thì bà Cúc chỉ có quyền hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp được quy định tại Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.”
Do đó, nếu như ông Thành không vi phạm hợp đồng thì bà Cúc không có quyền hủy bỏ hợp đồng để đòi lại quyền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng cho ông Thành.
Trong trường hợp này, nếu như bà Cúc không thực hiện nghĩa vụ của mình là thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 9 Bộ luật dân sự năm 2005:
“1. Tất cả các quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ.
2. Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền:
a) Công nhận quyền dân sự của mình;
b) Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;
c) Buộc xin lỗi, cải chính công khai;
d) Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
đ) Buộc bồi thường thiệt hại.”
Ông Thanh có quyền yêu bà Cúc thực hiện nghĩa vụ của mình, hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi của mình. Sau khi yêu cầu sự can thiệp của nhà nước, bà Cúc phải thực hiện nghĩa vụ của mình là thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất của mình cho ông Thành. Sau khi, bà Cúc đã thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất cho ông Thành. Ông Thành và ông có thể tiến hành các thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: updating
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2005:
“1. Bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền theo thoả thuận, trừ những trường hợp sau đây:
a) Quyền yêu cầu cấp dưỡng, yêu cầu bồi thường thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín;
b) Bên có quyền và bên có nghĩa vụ có thoả thuận không được chuyển giao quyền yêu cầu;
c) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền thì người thế quyền trở thành bên có quyền yêu cầu.
Người chuyển giao quyền yêu cầu phải báo cho bên có nghĩa vụ biết bằng văn bản về việc chuyển giao quyền yêu cầu. Việc chuyển giao quyền yêu cầu không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.“
Ông Thành có thể chuyển giao quyền yêu cầu bà Cúc thực hiện hiện sang tên đất cho ông Thành sang trực tiếp cho ông. Tức là, bà Cúc sẽ trực tiếp thực hiện việc sang tên đất cho ông mà không cần phải thông qua ông Thành.
Những lưu ý khi mua bán lô đất thổ cư
Mua bán lô đất thổ cư cần phải lưu ý những nội dung gì? Thủ tục, trình tự mua bán đất thực hiện như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Kinh chào luật sư tôi có câu hỏi liên quan tới đất đai,mong các luật sư giải đáp giúp tôi hiên nay tôi có dự định mua một lô đất thổ cư, lô đất này đã có sổ đỏ được nhà nước cấp bây giờ tôi mua thì phải cần các thủ tục giấy tờ gì cho hợp lệ với việc mua bán mong các luật sư giải đáp giúp tôi xin cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
2. Nội dung tư vấn:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu mua một mảnh đất thổ cư đã có sổ đỏ được nhà nước cấp theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, thủ tục mua bán đất thổ cư chính là việc giữa bạn và người đang có quyền sử dụng mảnh đất đứng tên trên sổ đỏ thực hiện giao dịch mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này. Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu mảnh đất bạn đang có dự định mua đáp ứng đủ các điều kiện theo như quy định thì giữa hai bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Có Giấy chứng nhận ( sổ đỏ của Nhà nước cấp theo đúng quy định của pháp luật)
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: updating
Theo đó, hai bên cần phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng đã lập. (Bản Chính)
Bài viết liên quan: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
– Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Tờ khai Thuế thu nhập cá nhân của bên bán.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ Đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền công chứng
– CMND + Hộ khẩu của 2 bên đã công chứng.
Sau đó tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ theo quy định tại Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
– Đơn đề nghị đăng kí biến động theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Hợp đồng chuyển nhượng
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (Bản gốc )
– Bản sao hộ khẩu và CMND của bên mua
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
Nghĩa vụ tài chính đi kèm khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai được quy định theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 63. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai
1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.
2. Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.
Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ quy định tại Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật.
Thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư
Thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư.
Tóm tắt câu hỏi:
Bố mẹ tôi cho tôi một thửa đất, bây giờ tôi muốn tách riêng ra cho mình thì tôi phải làm những thủ tục gì? Đất đó là đất ở từ hồi xưa giờ của ông bà, ba mẹ tôi, nhưng chỉ được cấp là đất vườn, vậy tôi muốn chuyển sang đất ở thì phải làm sao, có tốn kém tiền phí gì không? Nếu không chuyển qua đất ở thì tôi có thể làm nhà trên mảnh đất đó không? Bởi vì xung quanh đất đó điều là nhà ở.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý
+ Luật đất đai 2013;
+ Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
2. Giải quyết vấn đề
Theo như bạn trình bày, bố mẹ muốn cho bạn một mảnh đất và muốn tách riêng để đứng tên bạn. Mảnh đất này gia đình bạn đã xây dựng nhà ở tuy nhiên trên giấy tờ chỉ được công nhận là đất vườn. Như vậy, gia đình bạn có hành vi sử dụng đất sai mục đích. Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải phá dỡ phần tài sản trên đất, trả lại nguyên hiện trạng ban đầu đất đai.
Trước tiên, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bạn nộp hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để thực hiện thủ tục.
Thời gian giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn tham khảo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP để xác định nghĩa vụ tài chính của bạn.
>>> Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư: updating
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nếu không chuyển được mục đích sử dụng đất thì bạn thực hiện thủ tục tách thửa đất đai bởi bố mẹ bạn chỉ cho bạn 1 phần đất trong khối tài sản của bố mẹ bạn. Việc tách thửa tùy vào từng mục đích sử dụng đất và đảm bảo điều kiện tối thiểu tách thửa theo quy định của địa phương bạn. Thủ tục tách thửa đất như sau:
Hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK
– Giấy chứng nhận hoặc một số giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất .
– Chứng minh nhân dân bản sao có chứng thực của bố mẹ bạn
– Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực của bố mẹ bạn
Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân huyện
Thời hạn giải quyết: 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Sau khi tách thửa, bố mẹ bạn thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Bố mẹ bạn tới Văn phòng công chứng/Phòng công chứng Nhà nước để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có giá trí pháp lý không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2001 tôi có mua một mảnh đất của ông A 100 m2 ( đất ao) với giá 5 triệu đồng. Tôi và ông A đã kí nhận có chữ kí của người làm chứng (chưa có có xác nhận của chính quyền). Số tiền đã trả và ông A đã giao đất cho tôi, tôi đã san lấp và sử dụng từ năm 2001 đến nay. Ông A lập lọng khởi kiện ra toà đòi lại đất viện lí lí do cho mượn .
Vậy tôi phải xử lí thế nào? Mảnh đất đó tôi có thể giữ lại được không? Tôi phải làm gì trước toà? (Mảnh đất này từ trước đến nay chưa có chư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có giấy viết tay của của người khác chuyển nhượng cho ông A từ năm 1995 có xã nhận của chính quyền đại phương nhưng đã thu hồi chí có giấy pho to để kiện lên toà) Mong Luật sư tư vấn giúp đỡ. Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Như bạn trình bày: Năm 2001 bạn có mua một mảnh đất của ông A 100 m2 ( đất ao) với giá 5 triệu đồng. bạn và ông A đã kí nhận có chữ kí của người làm chứng (chưa có có xác nhận của chính quyền). Số tiền đã trả và ông A đã giao đất cho bạn, bạn đã san lấp và sử dụng từ năm 2001 đến nay. Mảnh đất này từ trước đến nay chưa có chư giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có giấy viết tay của của người khác chuyển nhượng cho ông A từ năm 1995 có xã nhận của chính quyền đại phương. Bạn có thể tham khảo những quy định sau:
“Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Ngoài ra, Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, bạn và ông A kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức văn bản không công chứng chứng thực theo quy đinh pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về mặt hình thức.
Nhưng ngoài ra, Căn cứ Điều 129 BộLuật dân sự 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
– Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Xét trong trường hợp của bạn, giao dịch dân sự chuyển nhương quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như bạn trình bày, ban đã thanh giá trị tài sản và nhận bàn giao đất, ông A đã nhận tiền và giao tài sản. Như vậy, các bên đã thực hiện hết 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, bạn hoàn toàn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Nguồn TKNDKTCS2030: https://wiki.thongkenhadat.com
Danh mục (THONGKENHADAT): Chuyển nhượng đất đai