Quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai hợp pháp ? Hợp đồng mua đất có phải công chứng không ?

1. Quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai hợp pháp ?

Thưa luật sư, Tôi dự kiến mua một mảnh đất mà không biết bắt đấu từ đâu ? Xin cho biết quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai một cách hợp pháp, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành ? Người dân (Bên bán và bên mua) cần chuẩn bị những giấy tờ gì khi xác lập tại văn phòng công chứng ? Các phương thức/thông lệ thanh toán khi mua bán nhà đất hiện nay ? Thời điểm nào thì bên bán phải thanh toán hết số tiền cho bên mua thưa luật sư ?

Cảm ơn luật sư !

Bài viết hiện tại: Quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai hợp pháp ? Hợp đồng mua đất có phải công chứng không ?

Người hỏi: Anh Minh (Hạ Long, Quảng Ninh).

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể thể điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai nă 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, điểm đầu tiên bạn cần lưu ý là phải xác lập hợp đồng tại văn phòng công chứng công hoặc công chứng tư thì giao dịch mới đảm bảo tính pháp lý, các hình thức xác lập khác sẽ không đảm bảo tính pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau.

1.1 Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai :

Có thể tóm tắt quy trình chuyển nhượng nhà và đất thành các bước sau:

Bước 1: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản ngắn liền với đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất) tại văn phòng công chứng. Bước này gồm những lưu ý sau:

+ Các bên sau khi thỏa thuận thành về: Giá nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế, điều khoản thanh toán tiền… sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng công hoặc tư để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất;

+ Bên Bán và Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:

– Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng);

– Sổ hộ khẩu (Bản gốc);

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân. Nếu đã ly hôn thì phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật.

Công chứng viên sẽ thẩm tra, đối chiếu các giấy tờ cá nhân và hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng công chứng sẽ được lập thành 5 bản (Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản, văn phòng công chứng lưu một bản và Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thế và văn phòng đăng ký nhà và đất).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong vòng 15 ngày) các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký nhà và đất. Các bên căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng xem bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.

>> Thông thường các bên sẽ sử dụng 02 bản hợp đồng cồng chứng và các giấy tờ cá nhân (bản sao y/chứng thực) để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên nhà và đất theo hướng dẫn của bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất.

Sau khi hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Theo thông lệ sau 7-10 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.

Sau khi nộp thuế tại kho bạc nhà nước (Hoặc ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc), thì sau 15 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sẽ đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.

1.2 Phương thức thanh toán tiền giữa bên bán về bên mua để đảm bảo tính pháp lý:

Phương thức thanh toán tiền mua bán nhà đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. Nếu xét trên phương diện pháp lý thì đối với một giao dịch mua bán nhà đất thông thường thì Bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền khi bên bán ký vào hợp đồng công chứng và bàn giao sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và các giấy tờ cá nhân cho bên mua. Tuy nhiên, trên thực tế việc thanh toán do các bên thỏa thuận hết sức khác nhau, thông lệ thì bên mua sẽ giữ lại một khoản tiền giao động từ 50-100 triệu đồng cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ mang tên mình thì mới thanh toán 100% số tiền theo thỏa thuận.

(*) Tại sao bên mua cần giữ lại một khoản tiền đảm bảo ngay cả khi bên bán đã ký giấy tờ mua bán ?

Bởi lẽ:

+ Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất, tài sản trên đất của mình;

+ Bên mua lo ngại sảy ra tranh chấp với bên thứ ba hoặc phần đất bị nằm trong quy hoạch;

+ Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm đến cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;

Những lo ngại này ở Việt Nam là có cơ sở thực tiễn cao. Là một luật sư đã tham gia nhiều vụ mua bán, tư vấn thực hiện các giao dịch. Tôi thường khuyên khách hàng về phương thức thanh toán theo trình tự như sau:

-> Sau khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Bên bán sẽ giữ toàn bộ giấy tờ đã công chứng như: Hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân của bên mua và hai bên sẽ ra ngân hàng ngần nhất. Bên mua nhà đấtsẽ chuyển khoản số tiền mua bán đã thỏa thuận sang tài khoản cho bên bán nhà đất. Bên Bán xác nhận đã nhận đủ tiền thông qua tài khoản cá nhân của mình thì sẽ chuyển lại hợp đồng mua bán và giấy tờ cá nhân cho bên mua để bên mua đi thực hiện thủ tục sang tên.

(*) Còn việc các bên thỏa thuận giữ lại một phần tiền đến khi nhận được sổ đỏ thì là thỏa thuận cá nhân nhưng số tiền thông lệ sẽ không quá lớn để tránh gây thiệt hại cho bên bán.

(*) Trong hợp đồng công chứng nên thỏa thuận bên mua đi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên và thay mặt bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân. Thỏa thuận này trên thực tế sẽ phù hợp hơn việc bên bán đi thực hiện thủ tục và nộp thuế theo quy định.

-> Việc thỏa thuận thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh được nhiều rủi ro pháp lý như:

+ Thỏa thuận chênh lệch về giá thể hiện trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp, thì có thể xin trích lục tài khoản để đảm bảo xác định đúng giá mua bán thực tế mảnh đất;

+ Tiết kiệm được thời gian đếm tiền/tránh nhận phải tiền giả…

Phương án thanh toán trên sau khi được luật sư giải thích thường được các khách hàng cả Bên bán và Bên mua an tâm thực hiện.

Chúc Bạn thành công với giao dịch của mình! Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi:updating (nhấn phím lẻ 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại. Trân trọng./.

2. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai có cần phải công chứng không ?

Thưa Luật sư. Tôi đang dự định mua một mảnh đất, do đất này đã mua bán qua nhiều chủ và chỉ có giấy tờ viết tay. Như vậy với mảnh đất như thế tôi mua có phải công chứng hợp đồng mua bán không ? Và nếu công chứng thì công chứng ở đâu ?

Xin cảm ơn Luật sư.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: updating

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp đất đã mua bán qua nhiều chủ, mà mua bán chỉ là các giấy tờ viết tay thì để mua bán được bạn cần làm thủ tục mua bán với người chủ đứng tên trên mảnh đất đó (đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý.

Căn cứ khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013:

Bài viết liên quan: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất mới cập nhật

…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã…

Và được quy định chi tiết tại điều 64, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy: Theo quy định trên việc chuyển nhượng đất đai phải được công chứng, chứng thực nên trong trường hợp của bạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai này cần được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và có thể làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc công chứng, chứng thực có thể thực hiện ở các tổ chức hành nghề công chứng (phòng Công chứng hoặc văn phòng công chứng), việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: updating để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

3. Các loại chi phí phải nộp khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất đai

Chào luật sư, tôi có câu hỏi mong luật sư giải đáp giúp, tôi muốn mua một miếng đất đã có sẵn sổ đỏ , khi làm thủ tục sang tên tại phòng tài nguyên môi trường huyện thì tôi có được yêu cầu đóng thêm một số loại lệ phí khác. Khi thu những loại phí này phòng vẫn cho tôi biên lai thu tiền rõ ràng nhưng tôi thấy mức phí quá cao.

Vậy xin hỏi luật sư tôi là bên nhận chuyển nhượng thì phải đóng những loại phí gì và cơ quan nào có thẩm quyền thu lệ phí này ?

Mong nhận được tư vấn từ các luật sư! Xin cám ơn luật sư.

Trả lời:

Căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013 ; Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ ; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014;

Các loại thuế, phí phải nộp khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân thuộc phạm vi nghĩa vụ của người bán, tuy nhiên để thuận tiện cho việc mua bán nên thường hai bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai sẽ thỏa thuận để bên mua nộp.

Mức thuế TNCN được tình theo công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó giá chuyển nhượng là giá ghi tại hợp đồng chuyển nhượng nếu giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá theo bảng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá theo bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành thì áp dụng giá theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý:

– Trường hợp người bán chuyển nhượng bất động sản là nơi ở duy nhất của mình trên lãnh thổ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Trường hợp người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quan hệ cha,mẹ – con ( bao gồm cả con nuôi, con dâu, rể) , vợ- chồng, anh, chị, em ruột, ông bà nội, ngoại với cháu được miễn thuế TNCN.

2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức sau:

LPTB = 0.5% x Giá đất theo ( theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng ).

Trường hợp người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quan hệ cha,mẹ – con ( bao gồm cả con nuôi, con dâu, rể) , vợ- chồng, anh, chị, em ruột, ông bà nội, ngoại với cháu được miễn lệ phí trước bạ.

3. Lệ phí công chứng:

T	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lệ phí công chứng do hai bên cùng chi trả nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

4. Lệ phí thẩm định địa chính

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa updating đồng).

– Lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( nếu có) tối đa 100.000 đồng/ giấy.

Mức thu cụ thể được quy định tại quyết định của UBND từng tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương.

5. “Tránh thuế” và “trốn thuế” nên hay không ?

Nhiều cá nhân dựa vào quy định nêu trên để tiến hành tránh thuế TNCN, như lợi dụng mối quan hệ huyết thống chuyển nhượng nhiều lần để tránh thuế TNCN. Ví dụ, anh A định mua một miếng đất từ cô ruột của mình, để tránh nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ, anh A nhờ cô mình tặng đất cho bố mình và nhờ người bố sang lại tên cho mình.

Hiện tại pháp luật không xử phạt về hành vi tránh thuế .

Ngược lại với hành vi trốn thuế như khai gian dối về giá mua, giá bán để số thuế phải nộp thấp hơn giá nhà nước quy định.Trong trường hợp này rủi ro pháp lý xảy đến với người mua và người bán rất cao.

Cũng với VD nêu trên, giả sử anh A mua đất trực tiếp từ cô mình với giá 1 tỷ, nhưng trên hợp đồng hai bên chỉ để giá updating đồng theo khung giá đất của UBND tỉnh ban hành nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp. Lúc này rủi ro như sau:

– Số thuế A và cô mình trốn là ( 1 tỷ – 200 triệu) x 2% = 16 triệu đồng.

Vậy A và cô mình có thể bị truy thu và bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế. Nếu số thuế A và cô mình trốn từ 100 triệu đồng trở lên thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

– Cô của A sẽ không có căn cứ để khởi kiện nếu A chỉ trả 200 triệu mà không trả đủ 1 tỷ đồng.

Mọi vướng mắc pháp lý trong việc xác định mức thuế cũng như việc mua bán chuyển nhượng đất đai, hãy gọi ngay:updating (nhấn máy lẻ phím 4) để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại. Trân trọng./.

Bài viết liên quan: Thủ tục sang tên sổ đỏ và hồ sơ cần có – Lưu ý cần biết – Global Vietnam Lawyers

4. Thủ tục chuyển nhượng đất đai khi người bán có chồng đã chết ?

Thưa luật sư, Tôi mới mua 01 căn chung cư, chủ cũ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chị vợ là nguyễn thị A. Tài sản này được mua sau khi chị A kết hôn với anh B. Hiện tại anh B đã mất, bố mẹ anh B vẫn còn sống và anh B có 2 người anh trai, con anh B và chị A dưới 18 tuổi đang đi học.

Vậy xin hỏi bây giờ muốn làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ trên từ chị a cho tôi thì cần phải làm những thủ tục gì và phải chuẩn bị những giấy tờ pháp lý gì( tôi và chị a mới ký kết với nhau hợp đồng mua bán căn hộ trên) ?

Xin chân thành cảm ơn các luật sư trợ giúp!

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: updating

Luật sư tư vấn:

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 và Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng….

Như thông tin bạn cung cấp, trước tiên, bạn phải xác định xem căn hộ trên là tài sản riêng của chị A hay là tài sản chung của hai vợ chồng chị A. Mặc dù căn hộ mua sau khi kết hôn nhưng nếu đây là căn hộ do chị A mua từ nguồn tải sản riêng thì về bản chất, đó vẫn là tài sản riêng của chị A và các thủ tục chuyển nhượng, mua bán, tặng cho vẫn diễn ra bình thường theo quy định của pháp luật.

Nhưng nếu đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chồng chị A qua đời mà không để lại di chúc thì một nửa giá trị căn nhà này sẽ thuộc về chị A, nửa còn lại sẽ thuộc về chồng chị A. Phần tài sản thuộc quyền sở hữu của chồng chị A sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tức chia cho chị A, bố và mẹ của chồng chị A và các con. Do vậy, chị A sẽ phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, sau đó thỏa thuận với những người thừa kế còn lại về việc để cho chị A nhận thừa kế toàn bộ căn nhà này. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Sau đó chị A mới có thể toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, mua bán căn hộ này cho bạn được.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn luật Đất đai về chuyển nhượng đất, gọi: updating để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

5. Nhận chuyển nhượng đất đai liên quan đến Thi hành án dân sự ?

Kính thưa Luật sư!. Tôi có một vấn đề cần nhờ sự tư vấn, giúp đỡ của quý Luật sư như sau: Ông A là người đã thi hành xong án theo quyết định của TAND huyện vào 28/12/2010 bằng công văn hủy bỏ hạn chế giao dịch dân sự của THADS huyện 28/12/2010; 30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A.

Ngày 30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đ, nhận giấy hẹn 21 ngày. Hết thời hạn tôi ra văn phòng đăng ký QSD Đ thì được biết có công văn của TAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác. Ngày 10/5/2011 TAND huyện hủy ngăn chặn ông A, THADS quyết định ngăn chặn 10/5/2010, ngày 22/6/2011 THADS kê biên lô đất trên của tôi, nói rằng lô đất đó của ông A vì bìa đỏ chưa sang tên tôi và hướng dẫn tôi sang kiện ông A. Tôi làm đơn kiện lên TAND huyện không thụ lý vì hợp đồng giữa chúng tôi không có tranh chấp. Đã rất nhiều lần kiến nghị các cấp nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Hỏi hợp đồng của chúng tôi có bị hủy không, và nếu không thì THADS huyện kê biên tài sản của tôi có đúng không. Giờ tôi phải làm gì ?

Cảm ơn!

Trả lời:

1. Quy định về Hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật

Trước tiên, theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy:” Ông A là người đã thi hành xong án theo quyết định của TAND huyện vào 28/12/2010 bằng công văn hủy bỏ hạn chế giao dịch dân sự của THADS huyện 28/12/2010″. Tức là Ông A không còn nghĩa vụ phải Thi hành án dân sự nữa, sau 2 ngày thi hành án dân sự theo quyết định của TAND tức “Ngày 30/12/2010 tôi có mua 1 lô đất 2500m2 của ông A”. Nhưng sau đó TAND lại có Công văn vào ngày TAND huyện 06/01/2011 ngăn chặn ông A chuyển nhượng cho tôi, lý do ông A phải thi hành án dân sự với người khác.

Như vậy, đây là Thi hành án (lần 2) và thời điểm bạn Nhận chuyển nhượng Lô đất đó thì A hoàn toàn không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào hay phải Thi hành án cho ai nên vấn đề của bạn sẽ được xem xét như sau:

Theo Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể về hợp đồng dân sự có hiệu lực pháp luật (không bị vô hiệu).

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bên cạnh đó tại Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp ” Cả 2 bên đã làm thủ tục hợp đồng xong gửi ra văn phòng đăng ký QSD Đ” như vậy về hình thức hợp đồng của bạn đã đáp ứng điều kiện về hiệu lực của giao dịch như đã phân tích ở trên.

2. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án ?

Tuy nhiên, theo quy định của Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014

Điều 75. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này…

Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Theo đó, ở đây sẽ có 2 trường hợp xảy ra như sau:

+ TH1: Thuộc khoản 1 điều 75 Luật này thì bạn phải khởi kiện lên TAND, trong Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này

+ TH2: Thuộc vào khoản 2 điều 75 Luật này nếu là Giao dịch dân sự do giả tạo.

3. Quy định về việc Chấp hành viên Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án.

Theo Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC có quy định cụ thể như sau:

Điều 6. Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án

1. Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án…

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

Tóm lại, đối với trường hợp của bạn chúng tôi nhận thấy đang là một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay, thực tế quy định pháp luật về Thi hành án dân sự cũng chưa thực sự cụ thể và còn nhiều bấp cập. Tuy nhiên,có 2 vấn đề như sau:

-Vệc bạn đã khởi kiện nhưng TAND không tiến hành thụ lý vì thực tế không xảy ra tranh chấp thì bạn phải chứng minh được việc nhận chuyển nhượng đó không trái với quy định của pháp luật, nhất là không trái với Khoản 1- Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC Hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự.

– Nếu chưa có quyết định của TAND tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và Ông A là “Vô hiệu” mà Chấp hành viên của Cơ quan Thi hành án đã tiến hành Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án là trái với quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: updating hoặc gửi qua email ể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật MInh Khuê