Xây Nhà Trên đất Trồng Cây Lâu Năm Xử Lý Thế Nào ? Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử đất Trồng Cây Lâu Năm ? Xưởng

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162

Bài viết hiện tại: Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm xử lý thế nào ? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử đất trồng cây lâu năm ? xưởng

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thời điểm bạn mua đất là năm 2015 cho nên Luật áp dụng là Luật đất đai năm 2013.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điều 167 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp.

Về việc xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, vào năm 2015 bạn chưa chuyển quyền mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà đã tiến hành xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật đất đai và nhà ở của bạn được coi là nhà ở xây dựng trái phép.

Về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Hiện tại, bạn muốn tiến hành các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất thì bạn căn cứ vào Luật đất đai năm 2013.

Theo đó, trường hợp được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 có trường hợp:

“c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”. Tham khảo: Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Muốn được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà trên đất thì bạn phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở.

Nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, bạn không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.

Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, bạn cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, bạn mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục bao gồm :

Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên – môi trường, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản vẽ;

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của bạn theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của bạn đến Chi cục Thuế để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán. Sau khi hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất với mục đích sử dụng là đất ở.

Xem thêm: Phong thủy xe ô tô phong thủy mua ô tô

Đương nhiên, ngôi nhà bạn đã xây dựng vào năm 2010 sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu của bạn đối với ngôi nhà đó.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi. Trân trọng./.

>&gt Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Bài viết liên quan: Top 8 kinh nghiệm để mở cửa hàng bán sách cũ kinh doanh tốt nhất – Toplist.vn

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Như vậy, UBND tỉnh Quảng Ninh có thầm quyền quy định về việc xác định giá đất.

Thêm vào đó, việc Ủy ban nhân dân ban hành bảng giá đất thì cũng không được trái với quy định của pháp luật chung.

Hành vi của UBND tỉnh Quảng Ninh đền bù đất cho gia đình bạn như thế là sai, bạn có thể khiếu nại, khởi kiện hành vi hành chính hoặc quyết định hành chính đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo khoản 1 điều 204 luật đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”.

Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền sẽ có cơ sở để giải quyết cho bạn.

Trân trọng./.

>&gt Xem thêm: Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Thứ nhất, nếu chủ sử dụng đất đang nợ tiền sử dụng đất thì người đó chưa được chuyển nhượng mảnh đất này theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013:

“Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Thứ hai, về thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp hai bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất nói trên thì các bên phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính sau đây:

– Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng).

– Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

– Phí đo đạc:

Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao lớn hay nhỏ, nhưng mức thu phí đo đạc tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

– Phí cấp GCN QSDĐ

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ emailTư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc qua Tổng đài tư vấn 1900.6162

>&gt Xem thêm: Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

Trả lời:

Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

Xem thêm: Đất trong quy hoạch có được phép bán không?

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Như vậy, trong trường hợp mảnh đất của gia đình bạn không nằm trong quy hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện thì bạn có thể thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên để chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì bạn cần được sự cho phép của cơ quan tài nguyên và môi trường. Nếu được cho phép thì bạn nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường, bao gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Về nghĩa vụ tài chính thì pháp luật quy định như sau: Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê .Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

>&gt Xem thêm: Thời hạn là gì ? Quy định pháp luật về cách tính thời hạn ? Ý nghĩa của thời hạn là gì ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp người sử dụng đất không phải là đất ở nhưng muốn sử dụng với mục đích làm nhà ở thì phải lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất cần tiến hành một số việc sau:

Bài viết liên quan: Mua đất xây nhà để bán, mỗi năm ‘ôm’ lãi cả tỷ đồng – CafeLand.Vn

1. Xác định thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất có được quy hoạch làm nhà ở hay không.

Để làm được việc này, ông/bà cần phải có bản vẽ sơ đồ vị trí của thửa đất hay thông tin về thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có các thông tin trên, ông/bà đến Phòng Tài nguyên – môi trường huyện Bình Chánh để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở, ông/bà không cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như dự kiến.

Nếu thửa đất được quy hoạch là đất ở, ông/bà cần tìm hiểu xem tại khu vực có thửa đất, cá nhân riêng lẻ có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà mới tiến hành thủ tục tiếp theo liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, ông/bà cần thực hiện một số bước sau:

Tiến hành đăng ký với một công ty có chức năng đo đạc đất để lập bản vẽ hiện trạng vị trí của thửa đất mà ông/bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất.
Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên – môi trường huyện Bình Chánh, hồ sơ bao gồm một số giấy tờ chủ yếu sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản vẽ;

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

Sau khi thụ lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết đơn yêu cầu của ông/bà theo quy định của pháp luật. Nếu được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nơi đây sẽ lập phiếu chuyển hồ sơ của ông/bà đến Chi cục Thuế huyện Bình Chánh để đóng tiền sử dụng đất, số tiền sử dụng đất cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán.

Sau khi hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, ông/bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất với mục đích sử dụng là đất ở.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, một trong những điều kiện để được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp thành đất ở là phải phù hợp với quy hoạch. Do đó, thông tin cho rằng có một số tiền nào đó sẽ giải quyết được vấn đề trên là không có cơ sở.

Trong trường hợp không biết thủ tục và không thể tự mình tiến hành các thủ tục nêu trên, ông/bà có thể ký hợp đồng với tổ chức có chức năng thực hiện dịch vụ pháp lý để thay mặt mình tiến hành thủ tục nêu trên, lúc đó thù lao của bên thực hiện dịch vụ sẽ do hai bên thỏa thuận. >> Tham khảo: Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất

Xem thêm: đất trồng cây lâu năm và đất vườn

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê

>&gt Xem thêm: Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

Trả lời:

Căn cứ theo Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 167 thì Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Trả lời:

Căn cứ theo Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 167 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Trả lời:

Căn cứ theo Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 167 thì Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Đất nông nghiệp sử dụng tại thành phố Hồ Chí Minh được phép tách thửa khi nào? Phải đảm bảo những điều kiện pháp lý gì thì mới được tách thửa đất nông nghiệp và những vấn đề pháp lý liên quan đến điều …

Xin mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hợp pháp ? Tư vấn về hợp đồng tặng cho bất động sản ? Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có làm được sổ đỏ ? Xử lý thế nào khi …

Tư vấn về việc thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp ? Nhà nước thu hồi đất ở có được hỗ trợ tái định cư không ? Tư vấn giải quyết vi phạm thẩm quyền thu hồi đất đai ? Quy định của pháp luật về …

Xét trên phương diện pháp lý thì mẫu đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất do mỗi cá nhân/hộ gia đình trong quá trình xin cấp sổ đỏ viết dựa trên tình hình thực tế, hoàn cảnh cá nhân của mình. Chúng tôi …

Thời hạn là khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn là một khái niệm thường được sử dụng trong các bộ luật chỉ khoảng thời gian áp dụng các quy định của pháp luật. …

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất – Công ty luật Minh Khuê cung cấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để Quý khách hàng tham khảo và áp dụng trên thực tế. Thông tin chi tiết vui lòng liên hệ …

VD: hợp đồng nhà đất thủ tục tách thửa sang nhượng chung cư trổ cửa sổ sang tên sổ đỏ tặng cho đất giấy phép xây dựng

Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ, tư vấn mua bán nhà đất

Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng nhà đất

Tư vấn thừa kế quyền sử dụng đất? Cách xử lý tranh chấp thừa kế đất đai?

Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới 2021

Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí và trả phí qua Email

Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng

Luật sư tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện bồi thường thiệt hại

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở và bất động sản

Tư vấn luật hành chính miễn phí qua tổng đài: 1900.6162

Tư vấn pháp luật trong lĩnh vực thiết kế, thi công và xây dựng

Luật sư đại diện tranh tụng tại tòa án giải quyết tranh chấp đất đai